マンションを住宅ローンで購入する時の注意点
「マンションでも一戸建てでも同じ住宅ローンで購入するなら同じじゃないの？」と思っている人は意外と多いですが、実はかなり違いがあります。
そもそも、賃貸ではなくマイホームを考える人は、
「ローンを最大35年かけて完済したらその後は完全に自分の資産となって老後も安泰だ」
「ローン返済中の月々の支払いは同じ程度だけど、ローン返済後はゼロになるので、総額で見るとマイホームの方がお得」
といった理由だと思います。
一戸建てならばさらに土地がついているというメリットもあります。
しかし、気をつけないとこれらのメリットを満たせないばかりか、大きな損をすることになってしまいます。
マンションを購入したら、その時点で1割〜2割ほど価値が落ちると言われています。
新築物件から中古物件に変わってしまうからです。
さらに、年月の経過とともに急激に価値は落ちていきます。
10年後には7割、15年後には5割ほどの価値まで下がると言われています。
「近くに駅ができる予定なので価値が上がりますよ」といった宣伝に騙されてはいけません。
近くに駅ができても大きく利便性が上がらない限りはたいして価値は上がりません。
一戸建ての場合には価値が変わりにくい土地がついていることに比べ、マンションは価値の低下が著しくなります。
住宅ローンでもしも頭金ゼロ、35年返済で家を購入したらどうなるでしょう？15年後に物件の価値が5割まで落ちていたとしたら、ローン残高のほうがはるかに上回ってしまいますね。
ローンの返済を余裕をもって続けられていたらなにも問題はありませんが、リストラ、転職などで収入が大きく下がり、ローンを返済できなくなったら、家を売却してローンの返済にあてることになります。
すると、家を失うと同時に多額の借金を背負うという最悪のケースになってしまいます。
マンションを購入するときは、将来の値下がりも考慮に入れて、「万が一ローンが払えなくなったら？」というケースまでシミュレーションして無理のないローンを組むようにしましょう。
新築マンション購入時の住宅ローンの組み方
一戸建てにしてもマンションにしても、マイホームは現金一括払いでは買えないほど大きな買い物です。
住宅ローンの組み方によっては、住み続けることが難しくなる場合がありますので、慎重に検討するのは当然のことです。
高層マンションや新築マンションなどの集合住宅の場合には、物件購入価格のほかに修繕費用もばかにならないと考えておくことが必要です。
新築マンションの購入を考えているのであれば、広告などで良い物件を見つけたときには、実際にモデルルームを見に行かれると思います。
建築物は出来上がりを見て決めてしまいがちですが、見ただけではわからない内部の構造がとても大切なことは、最近の様々なニュースから耳にしている通りです。
地盤や基礎工事、耐震性や遮音性、断熱性などに関しては、購入してから手抜きが発覚したとなると後の祭りです。
購入したい土地の地盤を確認しておくことや、たくさんの物件を見学し「見る目」を養っておくことも必要です。
決して簡単に決めてしまうことだけは避けましょう。
購入した際には、住宅ローンの組み方を考えます。
返済期間は出来るだけ短いほうが良いのです。
最近では、終身雇用という働き方が難しくなったことに加え、ボーナスに頼ることも心細いことから、毎月の負担が少々増えるとしても毎月定額払いが無難です。
定年を迎える前に完済できる計画であれば安心できます。
返済額の目安としては、年収の1/4以内が基本とされていて、頭金は多いほうが後々の支払いが楽になります。
途中でローンが払えなくなったという理由から、せっかく手に入れたマイホームを手放さなくてはならないケースが増えてきています。
そうならないための慎重な購入計画を立てることが重要です。
中古マンションでもOK？住宅ローン減税の条件
マイホームを買う時に、新築を買う人は多いですが、最近ではリノベーション住宅など中古マンションを購入して内装を自分の好みに変える人が多くなってきました。
利点は多くあり、中古マンションだと新築に比べて安く購入できるほか、住人が子育てが終わった世帯が多いので騒音被害に悩まされにくいという利点もあります。
ただ、気になるのは、住宅ローン減税を適用できるかどうかということ。
新築だと、10年以上のローンで一定額以上を借り入れた時に10年間、支払い額の約1％程度が還付される住宅ローン減税の制度を受けることができます。
実は、あまり知られていませんが、中古物件を購入した時も、条件に合致すればこの減税制度を受けることができます。
国税庁のタックスアンサーのサイトでは、建築後に使用されたことが確認できること、取得後も生計を一にする親族や特別な関係からの取得でない、贈与でないことなど条件が記されています。
また、築年数が20年経過している物件だと耐震基準適合証明書や、耐震等級が評価された評価書が必要になりますが、中古マンションの売り主が取得しておかなくてはいけません。
最後の、耐震基準適合証明書、耐震等級の評価書の条件がなかなか厳しく、住宅ローン減税が適用できない場合があるので、もし、中古住宅を購入する予定で減税制度を受けたい時には、買う時にも注意が必要です。
新築マンションだと、ほとんどの人が受けられる減税制度。
中古マンションの場合は、それよりも受けるのにハードルが高くなると言っていいでしょう。
ただ、無料相談で税理士に聞いてみてから購入するのも遅くありません。
できるだけお得に買いたいのなら、専門の人に聞いてからがいいかもしれません。
住宅ローンを組むときは金利の比較が大切
昔は住宅ローンを組むときには、住宅購入時に不動産会社の営業マンの勧められるままに、契約書にハンコを押す人がほとんどでした。
しかし最近はインターネットを利用し、複数の金融機関のプランを比較して、自分に合った方法を選ぶ方が増えてきています。
借りるときは簡単でも、返せなくなっては困るので、プランを比較するときは、金利がどれぐらいなのかを一番最初に調べることが大切です。
とはいえ、単純に低い会社を選べば、返済額が少なくなるというわけではなく、保証料が必要な場合は、そこからさらに上乗せされますし、事務手数料の総額なども知っておかないと、総合的に高くなることがあります。
借りた額が多すぎると、返済額も増えるので、少しでも返済を抑えたいなら、出来るだけ初期費用の少ないところを選び、その分の頭金を増やして、借り入れ金額を減らすようにしたいですね。
昔は繰り上げ返済時に手数料などを必要とする金融機関が多かったのですが、現在は無料で当然なので、このあたりのサービスがどうなっているかも調べておくようにしてください。
また購入時に頭金を多く用意出来たり、親からの援助があったりする場合は、20年以下の短期間で完済できるはずなので、変動金利のプランを選んだ方がお得になります。
21年以上の長期間の返済が必要な場合は、安い固定金利のフラット35のプランを選んだ方が良いので、住宅ローンを組むときは、どれぐらいで返せるのかをじっくり考えてから決めるようにしてください。
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サイト：住宅ローン金利比較.jp
毎月金利が更新されているので、金利動向は必ずチェックしておいて下さいね。